據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月上海預計將有25個住宅項目開盤或加推，與6月的64個預開盤量大幅萎縮60.94%，較2013年同期下降26.47%。
在這25個項目中，共有13個新盤首次亮相。同時，到6月13日，上海市商品住宅存量面積歷史上首次突破1100萬平，為近三年來新高。
新城控股集團副總裁歐陽捷告訴記者，7、8月份是傳統(tǒng)的樓市淡季，推盤量通常會出現(xiàn)一定下滑，整體供應會保持相對溫和的狀態(tài)。對于開發(fā)商而言，目前最重要的是要去庫存，保證現(xiàn)金流的正常運行。
一方面是因銷售不振而日益累積的高庫存，另一方面又是開發(fā)商推盤態(tài)度趨于謹慎、7月開盤數(shù)量銳減。未來的上海樓市必然會面對更加嚴峻的挑戰(zhàn)，開發(fā)商和購房者之間的拉鋸戰(zhàn)也將繼續(xù)升級。
庫存壓頂購房信心下挫
上海7月即將入市的25個項目中，有8個是6月推遲入市的樓盤;另外，在6月尚未入市的項目仍可能會有一部分延期到7月，故這個月上海樓市的供應量仍有一定的上升空間。
“一方面，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價監(jiān)測，上海連續(xù)24個月后首次環(huán)比降價。全國樓市低迷已經(jīng)對滬上樓市成交產(chǎn)生實質(zhì)性影響。但是，另一方面，各地救市政策頻出，中央政府無明文制止，政策上根據(jù)市場雙向調(diào)控的可能性擴大。”21世紀不動產(chǎn)市場研究員趙蕓分析認為，“從一線反饋看，開盤縮水受大市唱空、房貸緊縮所產(chǎn)生的購房需求暫緩。”
從開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩的角度看，趙蕓認為，上海作為人口超過2000萬的國際大都市，購房需求大且部分優(yōu)質(zhì)項目仍然堅挺，故開發(fā)商并不放手“以價換量”，而是在量價互博的關鍵期，選擇觀望。
“在接下去的，3個月內(nèi)，大房企會在一線城市率先降價。”日前高和資本董事長蘇鑫公開表示，由于完成銷售目標的壓力,在上半年大部分房企目標完成率較低的情況下，開發(fā)商“以價換量”是很自然的選擇。
蘇鑫告訴記者，從當前的市場慣性而言一定會繼續(xù)下跌，但哪些房子會降價?“我們可以通過‘降價指數(shù)’工具分析。第一，非核心區(qū)域的房價下跌可能性更大，核心區(qū)域仍將堅挺;第二，同質(zhì)化競爭激烈的產(chǎn)品更容易降價;第三，品牌開發(fā)商在第四季度降價的可能性更大，年中上市房企下調(diào)銷售目標的可能性極小，而且會選擇個別非核心區(qū)域的樓盤降價跑量。”
國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊6月12日發(fā)布的“2014年上海市民購房意愿調(diào)查報告”顯示，2014年上海市民對房價預期看漲面首次出現(xiàn)縮小。
27.6%的受訪者計劃近3年購房，與2013年相比下降13.1%。短期內(nèi)購房意愿同樣出現(xiàn)下降，僅9.7%的受訪者計劃一年內(nèi)購房，比2013年下降9.2%。
“從供應看，中心城區(qū)供地少、新房少，反之外環(huán)外供應大，是入市項目較多的主要原因;從需求上看，以剛需為主的項目，總價低、需求大，累積客戶周期較短，推盤節(jié)奏相對更快。”21世紀不動產(chǎn)市場研究副總監(jiān)黃河滔對此表示。
業(yè)內(nèi)人士認為，主推新盤可以起到投石問路的作用，為開發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”,同時也是針對當前銷售情況，為緩解資金鏈的壓力而產(chǎn)生的市場行為。下半年調(diào)整勢在必行
數(shù)據(jù)顯示，目前上海一手商品房庫存面積達到1119.05萬平，存庫總量已連續(xù)兩周維持千萬平以上。如按2014年前5個月均銷量測算，去化時間約為16個月。
顯而易見，上海房企面臨著高庫存和緩推盤雙重壓力。
對這一看似矛盾的現(xiàn)象，趙蕓表示，開發(fā)商雖然面臨去化壓力，但土地成本高企、以價換量尚早，故只能采取觀望后再推盤的做法。緩推盤，是主觀維持供需平衡，減少競爭壓力的市場表現(xiàn)。
從記者調(diào)查來看，剛需項目目前并沒有形成明顯的降價風潮，反而是改善性項目在價格配合度方面更高一點，以價跑量的策略取得了一定的實效。
比如位于浦東的中高端住宅項目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層房源以7.2折“甩賣”，原價均價5萬元/平，現(xiàn)價均價3.6萬元/平。這個項目立刻被買家熱捧，所以銷售冷熱背后還是價格在起主導作用。
“成交去化不暢，資金回籠困難，這種壓力會倒逼開發(fā)商調(diào)整銷售速度，在7、8月份會有一個明顯的表現(xiàn)。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，“房產(chǎn)開發(fā)商在年初和年中制定的銷售目標與市場的貼合度是不同的，年初情況比較樂觀，但是經(jīng)過近半年的發(fā)展變化，開發(fā)商有了充分的市場認知度，對銷售目標進行調(diào)整也是必不可少的。”
但對于這種調(diào)整的力度，宋會雍認為也會保持在適度范圍內(nèi)。畢竟，開發(fā)商不會為了單純沖刺營銷目標而犧牲價格，而力求保持營銷目標和利潤率的平衡。
在這個尋求平衡的過程中必然會出現(xiàn)價格調(diào)整和供應行為的一種反復。上半年開發(fā)商還不太樂意過早去尋求這種平衡，而經(jīng)過近半年的觀望，包括對中央和地方政策的解讀、對市場環(huán)境變化的研究都比較深入之后，下半年開發(fā)商的調(diào)整方案會比上半年更有切實的意義。
“據(jù)了解，很多開發(fā)商已經(jīng)做了三四套的營銷方案以適應不同的競爭格局和市場環(huán)境。這個調(diào)整過程會是緩慢而持久的，但總體趨勢是賣家會逐漸靠近買家的需求，比如降價的幅度更大一點、范圍更廣一點。”
宋會雍進一步補充說，“毫無疑問，買家對于降價的預期會進一步強化，賣家在姿態(tài)上也會不斷地將自己的預期調(diào)低，但是這是一個很遲緩的過程，賣家不會主動降價，而是會迫于比如資金方面的壓力、價格不斷下行對自己心理承受力的打壓等因素而做出調(diào)整。”
滬公網(wǎng)安備 31011602001522號