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上海土地市場(chǎng)正在等待一次全新的轉(zhuǎn)變。早報(bào)記者了解到，上海不少老牌國(guó)企手中，都擁有大量的土地儲(chǔ)備，其中很多為工業(yè)用地，因此盤(pán)活存量將是其未來(lái)的重點(diǎn)工作。

手里握有約420萬(wàn)平方米土地資源的“大地主”—上海紡織(集團(tuán))有限公司在著手工業(yè)土地轉(zhuǎn)性上，將先行先試兩大項(xiàng)目—寶山研發(fā)總部項(xiàng)目和閘北商辦項(xiàng)目。之后，上海紡織集團(tuán)還將開(kāi)發(fā)6個(gè)時(shí)尚地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資超百億元。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局局長(zhǎng)莊少勤曾于今年初表態(tài)：在用地總量上，上海將提前突破建設(shè)用地的“天花板”。在建設(shè)用地指標(biāo)快用完了的狀況下，業(yè)內(nèi)人士指出“上海工業(yè)用地的再開(kāi)發(fā)將成為下一輪房地產(chǎn)發(fā)展的新引擎”。

欲先試點(diǎn)閘北寶山兩項(xiàng)目

值得注意的是，早在今年3月份，上海市政府就連續(xù)下發(fā)了3份文件，加大盤(pán)活存量土地力度。在政策利好的條件下國(guó)企雖躍躍欲試，但并沒(méi)有具體的方案表明如何操作。

“大地主”上海紡織集團(tuán)首次表態(tài)，將先行試點(diǎn)兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)推動(dòng)工業(yè)土地轉(zhuǎn)性。上海紡織集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴早報(bào)記者，根據(jù)上海市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)(上海國(guó)資委)部署，上海紡織集團(tuán)將開(kāi)展新一輪國(guó)資國(guó)企改革，在本次改革方案中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為集團(tuán)主要業(yè)務(wù)之一，定位為“反哺主業(yè)”，通過(guò)深度開(kāi)發(fā)自有土地資源，支撐集團(tuán)主業(yè)發(fā)展，支持時(shí)尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2013年底，上海國(guó)資委正式出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化上海國(guó)資改革促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，要求國(guó)有企業(yè)提高活力和整體競(jìng)爭(zhēng)力。

此前有一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海紡織集團(tuán)共擁有420萬(wàn)平方米左右的土地資源。上述負(fù)責(zé)人表示，上海紡織集團(tuán)目前將先行試點(diǎn)閘北和寶山兩個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃將閘北項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為商辦樓，寶山項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為研發(fā)總部，以吸引國(guó)內(nèi)外大企業(yè)、大公司入駐，兩項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積10萬(wàn)平方米左右。他表示，如果上述兩個(gè)項(xiàng)目建成，上述地塊土地溢價(jià)空間將大大提高。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，近期，上海紡織集團(tuán)正在與閘北、寶山兩區(qū)政府進(jìn)行密切接觸，并得到了兩區(qū)政府的大力支持。

上述負(fù)責(zé)人介紹，“如果未來(lái)這兩個(gè)項(xiàng)目打造成高層辦公樓，可吸引集團(tuán)內(nèi)企業(yè)和國(guó)內(nèi)外大企業(yè)入住，以帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展;將原廠房處置轉(zhuǎn)讓或出租，土地利用價(jià)值就會(huì)高很多。后續(xù)集團(tuán)還將投入更多的工業(yè)用地，以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。”

上海紡織集團(tuán)表示，如果能夠通過(guò)政府批準(zhǔn)，上述閘北和寶山兩個(gè)項(xiàng)目將很快啟動(dòng)。后續(xù)，上海紡織集團(tuán)還將聯(lián)合國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)和社會(huì)資本投資6個(gè)項(xiàng)目，將在自有土地上開(kāi)發(fā)建筑面積40萬(wàn)平方米的時(shí)尚地產(chǎn)，總投資將超過(guò)百億元。

據(jù)上海紡織集團(tuán)調(diào)研，集團(tuán)旗下還有一些工業(yè)用地所在區(qū)域沒(méi)有編制規(guī)劃，一旦規(guī)劃編制完成，還將有60多萬(wàn)平方米的工業(yè)土地轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)。上海紡織集團(tuán)表示，準(zhǔn)備投入開(kāi)發(fā)的土地目前產(chǎn)出率都不高，利用這些土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，看似資源少了一塊，但總體結(jié)構(gòu)將更合理，含金量也會(huì)更高。

零星開(kāi)發(fā)自持比例高

今年3月底，上海市政府下發(fā)的《關(guān)于本市盤(pán)活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法(試行)》(《實(shí)施辦法》)的意見(jiàn)規(guī)定，上海對(duì)存量工業(yè)用地將主要采取區(qū)域整體轉(zhuǎn)型、土地收儲(chǔ)后出讓和有條件零星開(kāi)發(fā)等實(shí)施路徑，并為此制訂了一系列引導(dǎo)及鼓勵(lì)政策。文件顯示，關(guān)于區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)，除政府土地收儲(chǔ)后整體開(kāi)發(fā)建設(shè)外，還允許單一主體或聯(lián)合開(kāi)發(fā)體采取存量補(bǔ)地價(jià)方式自行開(kāi)發(fā)。

上海紡織集團(tuán)相關(guān)人士介紹，“從周邊環(huán)境來(lái)講，上海紡織集團(tuán)整體轉(zhuǎn)性的土地比較少，都是要零星開(kāi)發(fā)的。”他表示，零星開(kāi)發(fā)的自持比率較高，占50%～70%。

目前，對(duì)于未劃入整體轉(zhuǎn)型區(qū)域的零星工業(yè)用地，規(guī)劃為住宅用地的，必須通過(guò)收儲(chǔ)后公開(kāi)出讓;規(guī)劃為其他經(jīng)營(yíng)性用途的，對(duì)納入舊區(qū)改造范圍內(nèi)的，必須通過(guò)征收后整體實(shí)施;對(duì)于不屬于以上兩類，且周邊已無(wú)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的，可以經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)方式實(shí)施自行開(kāi)發(fā)。

上海紡織集團(tuán)此次的寶山研發(fā)總部項(xiàng)目，如通過(guò)批準(zhǔn)，將以補(bǔ)繳地價(jià)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

《實(shí)施辦法》中規(guī)定，轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類用地的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，外環(huán)線以外地區(qū)不低于相同地塊工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的150%，外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)則一般不低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%;轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部通用類的，市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)不低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

此外，符合相關(guān)條件的研發(fā)總部類用地，最高容積率可以達(dá)到4。

在上海市建設(shè)用地規(guī)模接近極限、土地利用效率不高的情況下，國(guó)企手中的土地通過(guò)二次開(kāi)發(fā)，很多資源將得到有效利用，比如土地改變用途后，容積率也可得到提高。

據(jù)介紹，上海工業(yè)用地的二次利用最早可追溯到1953年，當(dāng)時(shí)工業(yè)用地二次利用形式單一，速度緩慢。經(jīng)過(guò)60年來(lái)不斷地摸索、調(diào)整，2014年，上海政府不僅出臺(tái)了指導(dǎo)性文件，還針對(duì)存量工業(yè)用地和新增工業(yè)用地形成了政策體系，以鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)盤(pán)活土地資源。

除了上海紡織集團(tuán)，上汽集團(tuán)、光明食品集團(tuán)等國(guó)企手中也擁有大量土地儲(chǔ)備。上汽集團(tuán)方面曾向早報(bào)記者表示，目前該集團(tuán)在上海的土地共有1500萬(wàn)平方米，其中廠房有700萬(wàn)平方米，主要集中在安亭、金橋、臨港等地區(qū)。

崔霽表示，未來(lái)上海土地供應(yīng)，除了新增以外，盤(pán)活存量將是重點(diǎn)。“大地主”手里的工業(yè)用地大都在比較好的區(qū)位，對(duì)未來(lái)上海的整個(gè)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，都是增加土地供應(yīng)的一個(gè)新的渠道。