上海超300平方公里的工業(yè)用地可能“變性”
發(fā)布時間：2014-05-12 09:37:16 閱讀 次
上海終于對規(guī)模龐大而一直處于低效利用狀態(tài)的工業(yè)用地出手了，這無疑意味著“存量時代”的到來。在彈性出讓、嚴(yán)禁分割等細(xì)則出爐之后，整體計(jì)劃也在近日問世，未來可能超過300平方公里的工業(yè)用地將“變性”。
隨之而來的，是幾家歡樂幾家愁的局面。對包括聯(lián)東在內(nèi)的很多希望進(jìn)入上海產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的企業(yè)而言，這些新政無疑將是個噩夢——增量減少且限制嚴(yán)苛，存量將大幅升值，使得很多原本手中擁有大量廉價工業(yè)用地的本地生產(chǎn)性企業(yè)待價而沽，甚至自己操刀上陣改造為商用物業(yè)。而在另一方面，本地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的利益餡餅就又增厚了許多，外高橋、陸家嘴、浦東金橋、張江高科這些上海本地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在政策出爐后股價紛紛應(yīng)聲暴漲。
很有意思的是，一線城市對工業(yè)用地的處理方式雖然都是存量盤活為主，但北京可能更集中于文創(chuàng)園區(qū)和自住型商品房，深圳則對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更有興趣，“工改工”類的總部基地受到鼓勵，而上海這些政策出臺的意義很明顯，將中小型的生產(chǎn)性企業(yè)徹底逼迫出上海，留下更多的空間發(fā)展高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，可以看作是這些年來“退二進(jìn)三”的一次總攻勢。
當(dāng)然，總的來說，工業(yè)用地的存量流轉(zhuǎn)對產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型還是有正面的促進(jìn)意義的，而越來越稀缺的工業(yè)用地，也可以倒逼現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商改變原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)而精耕細(xì)作，在更少的工業(yè)用地上提供更多的產(chǎn)值、稅收，培育出更多的產(chǎn)業(yè)新星，并延伸出更多創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式，這些都是有益于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的。至于再無法進(jìn)入上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商們，別氣餒，用武之地依然很廣闊，不要因?yàn)橐豢脴淠径鴣G掉整片森林!
作為國內(nèi)土地資源約束最突出的特大城市之一，上海在嚴(yán)控新增建設(shè)用地的同時，將更注重向存量土地謀求發(fā)展空間。上海日前已下發(fā)文件，“鼓勵”和“規(guī)范”并舉，著力盤活、優(yōu)化存量工業(yè)用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“高端化、集聚化、服務(wù)化、融合化、低碳化”。
據(jù)介紹，在新一輪土地管理中，上海已明確了“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的“五量調(diào)控”新思路。日前，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法(試行)》，為閑置及低效利用工業(yè)用地的調(diào)整、升級提出具體操作方法。
根據(jù)《辦法》，上海對存量工業(yè)用地將主要采取區(qū)域整體轉(zhuǎn)型、土地收儲后出讓和有條件零星開發(fā)等實(shí)施路徑，并已為此制訂了一系列引導(dǎo)及鼓勵政策。比如，關(guān)于區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)，除政府土地收儲后整體開發(fā)建設(shè)外，還允許單一主體或聯(lián)合開發(fā)體采取存量補(bǔ)地價方式自行開發(fā)。
對于補(bǔ)繳地價的標(biāo)準(zhǔn)，《辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類用地的市場評估地價，外環(huán)線以外地區(qū)不低于相同地塊工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的150%，外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)則一般不低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的70%;轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部通用類的，市場評估地價不低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的70%。此外，符合相關(guān)條件的研發(fā)總部類用地，最高容積率可以達(dá)到4。
布局調(diào)整結(jié)構(gòu)優(yōu)化
“目前工業(yè)用地價格整體還比較低，土地改變用途后補(bǔ)繳至工業(yè)地價的1.5倍，再加上容積率的提高，對企業(yè)是有較大激勵作用的。”上海市土地學(xué)會副會長袁華寶說。
據(jù)一家在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有工業(yè)用地儲備的上市公司人士透露，一旦工業(yè)用地流轉(zhuǎn)為綜合用地，預(yù)計(jì)土地成交價格可能短期內(nèi)最少會上漲三到五成。該公司目前已開始籌劃，在其原本造倉庫的土地上，繼續(xù)加蓋建造二十層樓的寫字樓。公司只需將其出租，光靠租金就能賺不少。
“對通過盤活存量土地、真正實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的企業(yè)，我們將堅(jiān)決鼓勵、支持;對欲借盤活之名進(jìn)行炒地、炒房的，我們將堅(jiān)決防范、遏制，以確保有限的產(chǎn)業(yè)用地資源更好地用于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級。”上海市規(guī)劃國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
上海市規(guī)土局副局長岑�？到榻B說，上海建設(shè)用地總規(guī)模接近規(guī)劃天花板，新增用地空間非常狹小。2013年底上海建設(shè)用地3070平方公里，約占全市陸域面積45%，2008~2013年6年間，城市建設(shè)用地年均凈增量近50平方公里。距離2020年3226平方公里的終極規(guī)模，只剩下156平方公里的增量空間。
這也就意味著，從今年開始的7年內(nèi)，上海平均每年新增建設(shè)用地只能控制在20多平方公里，還不到過去6年年均增量的一半。
基于此，上海將很難單純依靠農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，更多的必須從建設(shè)用地布局調(diào)整，以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化上尋找出路。
在嚴(yán)控增量、盤活存量的基礎(chǔ)上，上海還提出通過實(shí)施土地利用全要素、全生命周期管理，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，提高空間周轉(zhuǎn)指標(biāo)的周轉(zhuǎn)速度和效率，確保市場供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)不增土地增效益。
在盤活存量中，上海的工業(yè)用地成為主力。岑福康說，上海建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地占比偏高。截至2012年底，上海的工業(yè)用地總量已累計(jì)供應(yīng)856平方公里，占建設(shè)用地比重的28%，是國際代表性城市的3~10倍。而且，建設(shè)用地布局分散，工業(yè)用地集聚性不高。
目前上海的工業(yè)用地，包括“104區(qū)塊”、“195區(qū)域”和“198區(qū)域”。其中104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的104個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地;198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，面積大約為198平方公里。
不僅布局分散，這些工業(yè)用地的土地利用績效水平差異也較大。比如，198區(qū)域工業(yè)用地，占全市工業(yè)用地的面積比重接近1/4，但工業(yè)總產(chǎn)值占比不到10%。
即便是104區(qū)塊，也存在高低不均的情況。104區(qū)塊的地均工業(yè)總產(chǎn)值是65億元/平方公里，但是其中有75個工業(yè)區(qū)塊低于其均值水平。
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