上海提出土地利用新要求:建設(shè)用地規(guī)模只減不增
發(fā)布時間：2014-05-13 14:46:17 閱讀 次
時隔11年，上海再次召開規(guī)劃土地工作會議，啟動新一輪的城市總體規(guī)劃的編制。上海市委書記韓正稱，上海市委、市政府已經(jīng)明確要求規(guī)土局，建設(shè)用地規(guī)模必須只減不增、必須“負(fù)增長”，“零增長也不行，這是對上海負(fù)責(zé)”。
IPO配套規(guī)則公布在即，首發(fā)申報窗口有望打開，預(yù)披露企業(yè)再增9家。
而目前的現(xiàn)實是，在城市規(guī)模上，上海全市人口和用地規(guī)模已超過始編于1992年的《上海市城市總體規(guī)劃(1999-2020)》中確定的2020年指標(biāo)。
如何在建設(shè)用地總量(3226平方公里)上實現(xiàn)“零增長”甚至“負(fù)增長”，或?qū)⒊蔀槲磥砹晟虾８鲄^(qū)縣發(fā)展中的巨大壓力。
5月8日上海交通大學(xué)[微博]“安泰·問政”論壇上，上海市政府參事、上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長左學(xué)金在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪時表示，目前在土地增量逐步減少的情況下，唯一的辦法就是提高建設(shè)用地的利用效率，這其中可采取調(diào)整容積率、土地綜合利用、利用地下空間等多種方式。
建設(shè)用地總量的“規(guī)劃天花板”
上海第六次規(guī)劃土地會議后，參加區(qū)縣相關(guān)交流會的人士稱，上海規(guī)土局的官員用“天花板”來比喻上海建設(shè)用地規(guī)劃面積，而目前上海的情況是“接近規(guī)劃天花板”。
這意味著，上海新增用地空間已經(jīng)十分有限。據(jù)測算，目前距離已被鎖定的2020年3226平方公里的終極規(guī)模，只剩下156平方公里的增量空間，而在此前6年，上海城市建設(shè)用地年均凈增長近50平方公里，上海此后7年內(nèi)年均新增建設(shè)用地尚不足此前一半。
韓正表示，面對這樣的用地規(guī)模現(xiàn)狀，上海在做結(jié)構(gòu)調(diào)整、騰籠換鳥，而不是粗放式發(fā)展。“建設(shè)用地規(guī)模要負(fù)增長，必須確定下來。”
實現(xiàn)“零增長”乃至“負(fù)增長”目標(biāo)，讓上海各區(qū)縣感到壓力頗大。而根據(jù)上海方面的計劃，這一目標(biāo)的實施路徑將主要包括盤活存量、增加流量和提高績效等。
而這其中，動作最大的將是工業(yè)用地。多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的規(guī)劃學(xué)者都對目前上海工業(yè)用地規(guī)模提出過質(zhì)疑，認(rèn)為目前上海的工業(yè)用地規(guī)模與國際性大都市定位相比，面積偏大且結(jié)構(gòu)不合理。
根據(jù)上海近日發(fā)布的《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法(試行)》，上海的工業(yè)用地被區(qū)分為規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊(即“104區(qū)塊”)、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地(即“195區(qū)域”)和除上述兩種以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地(即“198區(qū)域”)。
這其中，“104區(qū)塊”主要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整和能級提升，重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；“195區(qū)域”將完善城市公共服務(wù)功能，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
而“198區(qū)域”作為目前土地績效較差的一類將面臨進(jìn)一步的“減量”“增效”，而由于涉及集體經(jīng)濟(jì)組織，這些土地的減量化也將頗有難度。
工業(yè)用地二次開發(fā)
除了像“198區(qū)域”這樣零散的工業(yè)用地以外，目前上海工業(yè)集中區(qū)也面臨二次開發(fā)的問題。而這其中，容積率的調(diào)整也或?qū)⒊蔀椴豢杀苊獾氖侄巍?emsp;
根據(jù)同濟(jì)大學(xué)教授石憶邵的統(tǒng)計，2011年，上海全市公告開發(fā)區(qū)容積率為0.64，其中國家級開發(fā)區(qū)達(dá)1.03；市級開發(fā)區(qū)為0.55。“這與發(fā)達(dá)國家工業(yè)區(qū)容積率有著較大差距，”石憶邵說，“在日本，規(guī)定工業(yè)區(qū)的容積率為2.0-4.0左右。”
左學(xué)金建議，上海在未來容積率調(diào)整中可以采取更為靈活的管理方式，“目前日本容積率可以自行申報，并不設(shè)限，值得借鑒。”
除此之外，左學(xué)金還建議根據(jù)實際情況進(jìn)一步簡化對土地用途的分類，將對環(huán)境和健康的影響作為用途管理的主要考慮，“今后綜合用地應(yīng)該有更多推廣”。
而此類綜合用地的方式或?qū)⒃谧再Q(mào)區(qū)得以試點。此前上海自貿(mào)區(qū)管委會常務(wù)副主任戴海波在接受采訪時表示，保稅區(qū)有一部分土地是混合型的，不會像原來很機(jī)械地規(guī)定土地使用類型，“可能這一片倉儲一定要永久保留下去，但是邊上可能會進(jìn)行調(diào)整開發(fā)。”
來自：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報
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